即使在高楼林立、国际化品牌云集的东大街，206米的明宇金融广场也是其中最耀眼的一颗明星，这是目前成都已建成投入使用的第一高楼。很多人都难以想象这是一家2008年才进驻成都、从川内二级城市南充走出的企业所打造的作品，而与其同在东大街核心地段的明宇·西部国际金融中心目前也正在紧锣密鼓的建设之中。有业内人士提出，城市中心黄金地段，同时建设两个超高层建筑，仅从这一点就可以看出明宇的雄心。

事实上，自从2011年明宇集团旗帜鲜明地提出“酒店+地产”的企业发展路径之后，明宇就被成都地产业界视为一匹黑马，两年多时间，明宇在成都开业运营多家高星级酒店，明宇金融广场自持的写字楼物业租金起价135元/每平米。在日趋激烈的竞争中，明宇这匹黑马悄然提速，成为业界关注的焦点。

“明宇尚雅饭店、丽雅饭店、豪雅饭店相继开业，在众多国际化品牌酒店中，为民族酒店品牌争得了一席之地，明宇金融广场获得众多跨国大企业的青睐，入市便以高租金稳居成都写字楼租赁榜前列。”曾经名不见经传的明宇是如何做到的？为了深度解析酒店地产开发投资的独特模式，成都商报记者专访了明宇集团的掌舵人、董事长张建明。

谈发展路径

三驾马车成就黑马

2009年5月，明宇金融广场奠基之时，明宇集团“酒店+地产”商业模式还只是雏形，几年后，明宇凭借这一模式已在全国多个城市布局，喀什明宇广场、吉林长春明宇广场、约10平方公里的西双版纳国际度假区……截至目前明宇全国总开发面积超1000万平米，其发展速度和稳健的经营模式令业界侧目。

“酒店地产的投资与运营是明宇为自己划定的前进道路，以酒店为主业，以地产为支撑，以金融投资为纽带，三者相辅相成。”张建明表示，这个战略的制定基于明宇对自身优势和核心竞争力的清醒认识，就如同万达专攻商业地产、万科专注住宅地产，明宇则深耕“酒店地产”，并成为行业领先者。

众所周知，酒店地产开发的投资巨大、回收周期长、资金沉淀高，所以酒店并不是被投资商争抢的香饽饽，为何明宇的每一个项目都规划有高星级酒店？“明宇酒店地产的两个产品形态是超甲级写字楼和高星级酒店，它们由于具备独特的管理优势和资源整合优势，竣工后都是非常优质的资产，这也是金融机构对此非常看好的根本原因，这使明宇物业不仅是最佳的融资产品，也能够更容易获得融资。”张建明认为，物业整体销售、滚动开发、成功的酒店经营是推动明宇持续良性发展的关键，而以酒店租赁经营完成高速扩张的“轻资产”模式和自建自持的商业地产开发长期运营的“重资产”模式，是保证明宇高速扩张的主要方式。

谈写字楼

高租金的前提是高品质

去年底，明宇金融广场正式对外招租，美国花旗银行、日本三井住友银行旗下的邦民财务、韩国三星、美国国家仪器、ANSYS安世辅伦特、首创期货等世界500强、中国500强企业纷纷相中此处，仅仅半年时间出租率便超过50%，实际租金起价135元/每平米。

“高品质物业自持是成就高租金的关键因素。”张建明告诉记者，在成熟的房地产市场，甲级写字楼的标准就是自持，因为开发商自持物业比分散业权能够保证品质和服务。“以世界500强标准打造，超越世界500强的期望，自然吸引入驻的就是世界500强。”

当谈到明宇金融广场的租金定位时，张建明认为，甲级写字楼租赁想获得高租金的秘诀就是，以高品质物业和服务做保证。

谈酒店经营

目标跑赢洋品牌

众所周知，在高星级酒店的运营上，一直都是洋品牌占据较大市场份额，明宇的中国造酒店又怎样去与香格里拉、洲际等国际知名酒店品牌分食蛋糕？张建明坦言，归根结底，高星级酒店的市场竞争最后都会落到性价比的竞争环节。他认为，目前明宇的优势在于坚持“总成本领先”的投资经营管理，、明宇拥有成熟高效的经营管理团队，在于追求“客房、餐饮、娱乐”整体经营优势、从而使明宇运营的酒店无论在投资规模、营收利润、资产收益率、投资回报都优于国际、国内的酒店管理公司。

张建明表示，未来明宇会坚持走高星级路线，强化明宇自有酒店品牌的市场地位，同时择机介入中高端城市商务酒店、时权度假酒店，也将更加注重国际化过程中的本土化优势塑造，基于不同的客户细分市场，拓展多个差异化品牌，提高专业化基础上的差异化能力培育。“到2015年末，酒店集团总体规模达到西部第一，进入国内酒店集团10强。开业酒店及高端餐饮的数量达到30家以上，并最终推动酒店板块走向资本市场。”

在成都，明宇尚雅、丽雅、豪雅等数家高星级酒店都已投入使用。6月，南充豪雅东方花园酒店也开门迎客。据悉，明宇集团年内还有北京丽雅饭店、乌鲁木齐明宇豪雅饭店等先后开业。仅大成都区域明宇集团就布局了9家高星级酒店，其中包括正在中西部第一家希尔顿康拉德酒店。而2014年，明宇集团还有都江堰豪雅饭店、吉林长春豪雅饭店将陆续开业。“我要证明，国产酒店品牌是完全有能力与国际酒店品牌分食蛋糕的。中国的民族酒店品牌也可以国际化，将来有一天明宇也会将中国的酒店品牌拓展到海外，而这一天很快就会到来。”

记/者/手/记

高调的企业

低调的掌舵人

在没有见到张建明之前，记者认为根据明宇只建地标建筑的特性，企业行事风格是相当高调的，企业的掌舵人应该也比较高调。但在与张建明一席交谈之后，却发现他是一个非常务实并且低调的人。

1996年他从南充做家电经销起步，经过17年的风雨历练，他缔造了成都已投入使用的第一高楼206米的明宇金融广场。根据他的规划，2015年末，明宇还要冲刺国内酒店集团10强。如果写成故事，这一定是非常具有可读性并且励志的创业传奇。通过这次访谈，记者最明显的感受是一个本土企业家的国际化理想，因为张建明不断表示，明宇的理想就是要做中国民族高端酒店品牌的领跑者。

“过去十年，在中国酒店业高端市场中，外来的国际知名酒店连锁品牌占据了较大的市场份额，经常有人调侃，钱都被老外赚走了。其实国际连锁酒店品牌因为不熟悉消费习惯，盈利能力也是有限的，有些甚至还出现了水土不服。”在谈到这点时，张建明非常兴奋地说，国际酒店品牌能做到的，明宇都能做到，而且成本比他们做得更低，因为明宇有一个从投资、建设到运营的酒店专业团队，已经形成一种模式，只要有项目就可以自我复制。